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2018下半年，合肥房價或高位震蕩！預判：2020年4月或迎價格波峰！
今天下午，合肥樓市微信平臺在文一塘溪津門舉辦瞭一場置業大講堂，主題為“兩會後，如何洞悉樓市機遇點？”，包括兩會背景、政策導向、全國樓市、合肥樓市、濱湖規劃等內容。
NO.1 | 政策導向
1、未來1-2年政策預判
中短期內，堅持差別化調控與“樓市去投資化”為主要方向，核心一二線城市樓市調控不會放松，強金融監管已成為常態。
對於房企而言，融資渠道收窄。對於購房者來說，首付比例難降，且商業銀行購房貸款利率提升、貸款審批周期拉長，致使購房門檻和成本升高。非核心經濟圈內，三四線城市和縣區去庫存將持續。
2、未來3-5年政策預判
中長期內，建立和完善房地產長效調控機制台中熱水器,台中熱水器維修,台中熱水器修理,台中熱水器回收,台中熱水器安裝,台中瓦斯爐修理,台中瓦斯爐維修,台中排油煙機清洗,台中排油煙機維修是重點工作，在完善現有的法律制度、金融監管、財稅征管體制等基礎上，放活土地機制(如農村土地流轉、集體用地改租賃房等)，促使新型城鎮化為房地產長效機制中的重要環節。
NO.2 | 全國樓市現狀
1、銷售面積增速下滑。原因：限購、限貸等調控政策，市場需求釋放放緩。
2、住宅庫存下降明顯。原因去庫存政策，三四線加杠桿去化，住宅庫存量出現下降。
3、房價進入低增長期。原因：調控導致供需關系逆轉，再加上限價政策嚴格執行。
4、全國70城價格整體增速放緩，房價進入低速增長期。但房價調整存在不同能級城市抽油煙機推薦間輪動，一線城市先調整，二線城市後調整，再到三線城市調整。
5、房企角度：2017年更多上市房企選擇“加杠桿”擴張，資產負債率上升。在 2018年防范系統性金融風險的總基調下，房企“加杠桿” 仍將持續進行。預計2018年三季度將成為房企資金兌付壓力最大的時間點。
此時，樓市也將處於深度調整期，頂不住資金壓力將犧價跑量。
NO.3 | 合肥樓市預判
2018年“兩會”期間，合肥市長凌雲表示，房價過高，不僅不利於改善民生，也會對人才引進造成不利影響，“我們對這一問題有著清醒的認識，所以一定要保證讓房地產市場有一個健康平穩的態勢，調控的力度、政策都不會變。”
這也預示著，短期內樓市調控政策不變，限購、限價、限貸放松可能性為0。
圖片台灣商標註冊電動床來自鳳凰網安徽
目前，市場現狀：
1、限購後，庫存13連漲。後續或漲到2014年高位，可能要到2018年下半年，近期庫存增長放緩，供應量暫時沒上來，而多盤佈局在2季度，屆時市場熱度會上升。
2、逐步放開網簽後，新房均價已經穩定在1.6萬/㎡，與供應均價基本持平，這也說明合肥市區的平均購買力、平均門檻在1.6萬/㎡。
3、房價分化，房價在向上傳導。限價盤優惠少，驗資額度或首付比例變高，而高價盤在打折降價。下半年大部分限價盤去化差不多後，市場價位會被動抬高，預計抬高大概在1000-2000元/㎡，但高價盤仍解套不瞭。
4、板塊熱度輪動，限價板塊向高價板塊輪動，最明顯的就是1.3萬/㎡的價位段。
5、當然，房價仍然要根據市場購買力來看，如果購買力夠不著。未來1-2年內，市場橫盤，而房價將高位小幅震蕩。
未來銷售面積、價格節點預測：
1、合肥銷量周期39-40個月，近一輪銷售面積波谷2017年12月，波峰2019年8月。
2、合肥銷價周期39-40個月，近一輪銷售價格波谷2018年8月，波峰2020年4月。
3、2018年樓市搶開局已經開始，二季度開發商將大肆推貨，並在年中前盡量回籠資金。由於不少房企，今年銷售任務同比去年增長，今年必然要拿地，鋪貨值。所以，土地市場也將在二季度活躍起來。
4、下半年，合肥樓市庫存將接近歷史高位，房價將持續小幅震蕩。由於購買力有限，市場也會進入深度調整期。
NO.4 | 購房建議靜電機推薦
剛需客群：緊盯限價盤，越往後，限價盤越少，要被動接受高價位房源。其次，買房門檻上升，驗資額、首付比例會上升。再者，利率仍有上浮的可能性，購房成本在增加。
改善客群：高端品質改善盤在增加，產品機遇越來越多，而且高價盤優惠折扣也會增多，向下接近購買力。未來，可以貨比三傢，除產品外，地段、學區、地鐵、湖居等元素不可或缺。
投資客群：緊盯購買力價格線以下的樓盤，也就是市區1.6萬/㎡以下，三縣1.2萬/㎡以下，環合肥8000元/㎡以下。
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NO.1 | 政策導向
1、未來1-2年政策預判
中短期內，堅持差別化調控與“樓市去投資化”為主要方向，核心一二線城市樓市調控不會放松，強金融監管已成為常態。
對於房企而言，融資渠道收窄。對於購房者來說，首付比例難降，且商業銀行購房貸款利率提升、貸款審批周期拉長，致使購房門檻和成本升高。非核心經濟圈內，三四線城市和縣區去庫存將持續。
2、未來3-5年政策預判
中長期內，建立和完善房地產長效調控機制台中熱水器,台中熱水器維修,台中熱水器修理,台中熱水器回收,台中熱水器安裝,台中瓦斯爐修理,台中瓦斯爐維修,台中排油煙機清洗,台中排油煙機維修是重點工作，在完善現有的法律制度、金融監管、財稅征管體制等基礎上，放活土地機制(如農村土地流轉、集體用地改租賃房等)，促使新型城鎮化為房地產長效機制中的重要環節。
NO.2 | 全國樓市現狀
1、銷售面積增速下滑。原因：限購、限貸等調控政策，市場需求釋放放緩。
2、住宅庫存下降明顯。原因去庫存政策，三四線加杠桿去化，住宅庫存量出現下降。
3、房價進入低增長期。原因：調控導致供需關系逆轉，再加上限價政策嚴格執行。
4、全國70城價格整體增速放緩，房價進入低速增長期。但房價調整存在不同能級城市抽油煙機推薦間輪動，一線城市先調整，二線城市後調整，再到三線城市調整。
5、房企角度：2017年更多上市房企選擇“加杠桿”擴張，資產負債率上升。在 2018年防范系統性金融風險的總基調下，房企“加杠桿” 仍將持續進行。預計2018年三季度將成為房企資金兌付壓力最大的時間點。
此時，樓市也將處於深度調整期，頂不住資金壓力將犧價跑量。
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2018年“兩會”期間，合肥市長凌雲表示，房價過高，不僅不利於改善民生，也會對人才引進造成不利影響，“我們對這一問題有著清醒的認識，所以一定要保證讓房地產市場有一個健康平穩的態勢，調控的力度、政策都不會變。”
這也預示著，短期內樓市調控政策不變，限購、限價、限貸放松可能性為0。
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目前，市場現狀：
1、限購後，庫存13連漲。後續或漲到2014年高位，可能要到2018年下半年，近期庫存增長放緩，供應量暫時沒上來，而多盤佈局在2季度，屆時市場熱度會上升。
2、逐步放開網簽後，新房均價已經穩定在1.6萬/㎡，與供應均價基本持平，這也說明合肥市區的平均購買力、平均門檻在1.6萬/㎡。
3、房價分化，房價在向上傳導。限價盤優惠少，驗資額度或首付比例變高，而高價盤在打折降價。下半年大部分限價盤去化差不多後，市場價位會被動抬高，預計抬高大概在1000-2000元/㎡，但高價盤仍解套不瞭。
4、板塊熱度輪動，限價板塊向高價板塊輪動，最明顯的就是1.3萬/㎡的價位段。
5、當然，房價仍然要根據市場購買力來看，如果購買力夠不著。未來1-2年內，市場橫盤，而房價將高位小幅震蕩。
未來銷售面積、價格節點預測：
1、合肥銷量周期39-40個月，近一輪銷售面積波谷2017年12月，波峰2019年8月。
2、合肥銷價周期39-40個月，近一輪銷售價格波谷2018年8月，波峰2020年4月。
3、2018年樓市搶開局已經開始，二季度開發商將大肆推貨，並在年中前盡量回籠資金。由於不少房企，今年銷售任務同比去年增長，今年必然要拿地，鋪貨值。所以，土地市場也將在二季度活躍起來。
4、下半年，合肥樓市庫存將接近歷史高位，房價將持續小幅震蕩。由於購買力有限，市場也會進入深度調整期。
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剛需客群：緊盯限價盤，越往後，限價盤越少，要被動接受高價位房源。其次，買房門檻上升，驗資額、首付比例會上升。再者，利率仍有上浮的可能性，購房成本在增加。
改善客群：高端品質改善盤在增加，產品機遇越來越多，而且高價盤優惠折扣也會增多，向下接近購買力。未來，可以貨比三傢，除產品外，地段、學區、地鐵、湖居等元素不可或缺。
投資客群：緊盯購買力價格線以下的樓盤，也就是市區1.6萬/㎡以下，三縣1.2萬/㎡以下，環合肥8000元/㎡以下。
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